Рынок недвижимости Москвы: классификация офисов по категориям

Рынок недвижимости Москвы: классификация офисов по категориям
В последнее время рынок коммерческой недвижимости в Московском регионе развивается бурными темпами. Арендные ставки (как и стоимость кв.м. при покупке) в офисных, торговых, складских и производственных помещениях любой категории уже приблизились к докризисному уровню, а в ряде случаев успешно его преодолели, причем рост цен не показывает никакой тенденции к замедлению. Несмотря на массовое строительство новых объектов недвижимости коммерческого профиля, элитных новостроек, спрос по-прежнему значительно доминирует над предложением, что определяет завышенный по сравнению с реальным качеством помещений уровень цен.

Тематические издания и ведущие игроки рынка столичной недвжимости неоднократно предпринимали попытки классификации офисных помещений, за основу которых брались стандарты, принятые на Западе. Но совершенно очевидно, что рынок недвижимости Московского мегаполиса даже при его явной ориентации на Запад является весьма специфичным. Ведь основная часть сдаваемых в аренду офисов это бывшие советские административные (или даже жилые выведенные в нежилой фонд) здания и отдельные помещения. Даже при капитальной реконструкции подобных объектов чрезвычайно трудно добиться их соответствия уровню мировых стандартов, тем более, если учитывать чрезвычайно слаборазвитую по европейским меркам инфраструктуру в Москве.

Поэтому применять в отношении московских офисных зданий международную систему оценок не вполне корректно. По-видимому, более приемлемой выглядела бы система оценок на базе европейских стандартов с учетом московской специфики: то есть офисные помещения делятся на те же самые 4 основных категории (А, В, С, D), но критерии оценок несколько другие. Согласитесь, странно было бы классифицировать то или иное помещение по минимальной высоте фальшпола или иным аналогичным чисто техническим характеристикам, как это принято в Европе или Америке, хотя эти параметры и являются немаловажными.

С другой стороны, не менее предвзято выглядит система причисления офиса к той или иной категории исходя в основном из престижного местоположения и соседства, как это принято среди многих столичных риэлтеров. Причем престижным в данном случае считается только центр города и прилегающие районы. Таким образом, исходя из вышеизложенного, мы предлагаем синтетический вариант классификации офисных помещений с приведением основных характеристик, особенностей и ценовых диапазонов. Итак, наиболее качественные офисы класса "А". Этот вариант офисного помещения призван удовлетворить самого взыскательного арендатора. Центральное местоположение приветствуется, но не обязательно. Одно из основных требований, выдвигаемых московской бизнес элитой, это близость расположения офиса к месту проживания. Ни для кого не секрет, что большинство успешных предпринимателей переселяются в загородные дома по западному направлению от города.

Естественно, в связи с этим, офисные здания, расположенные по данному направлению, не только равны по престижу находящимся в центре города, а по уровню комфорта, экологического благополучия района и удобства дороги к дому, выглядят гораздо более привлекательно. Следовательно, критерий местоположения офисов высшей категории можно определить следующим образом это центр, прилегающие районы, также основные магистрали на направлениях престижной жилищной застройки.


Нельзя согласиться с мнением, что к офисам класса "А" можно причислить только объекты нового строительства. Можно много рассуждать о преимуществах новых строительных технологий, но скорее всего не стоит говорить о безусловных преимуществах современного здания с весьма сомнительной архитектурой перед реконструированным дворцом XVIII века. Да не только дворцы, а даже отдельные удачные примеры реконструкции бывших производственных помещений позволяют отнести их к высшей категории качества.

Более однозначным является вопрос об оборудовании здания инженерными системами. Системы кондиционирования, стоянка для автомобилей и наличие телекоммуникаций с высокой пропускной способностью совершенно необходимы для отнесения офиса к классу "А". И последнее немаловажное требование: здание, удовлетворяющее наивысшим запросам, должно эксплуатироваться и обслуживаться профессионально.

Естественно, за удовольствие и комфорт надо платить, причем немало. Цена аренды квадратного метра в офисных зданиях категории "А" начинается с 500 долларов в год, не включая НДС и коммунальные платежи. Ну а для офисов, где плата взимается по схеме "все включено" и 1000 долларов за метр далеко не предел.

Офисы категории "В"

Вполне возможна ситуация, когда некоторые из запросов, предъявляемых к офисам высшего класса, не являются ключевыми, то есть обязательными. Например, арендатора удовлетворяет менее престижный район, а требования к самому помещению остаются высокими. Тогда рекомендуется выбрать офис класса "В". Как правило, это капитально реконструированные административные здания советской эпохи или новостройки, расположенные вдали от центра и основных магистралей. По большинству же основных показателей офисы этого уровня аналогичны более высокой категории "А".


Цена на помещения класса "В" колеблется в пределах 350 600 долларов за квадратный метр в год, не включая НДС и коммунальные услуги. Большой разброс цен объясняется нестабильностью развивающегося рынка и престижностью расположения конкретного объекта.

Класс "С" дешево и сердито.


Как уже отмечалось, большая часть предлагаемых в аренду в Москве офисов представляет собой бывшие административные помещения различных контор в советский период. Тем не менее, даже при незначительной доработке и выполнении ремонта в соответствии с современными требованиями, такие офисы незаменимы в том случае, если нужно нормальное рабочее помещение, а бюджет фирмы не предполагает повышенных расходов на аренду. Офисы класса "С" не отличает элитный уровень отделки или престижное местоположение, но для организации рабочего процесса за приемлемый уровень арендной платы являются оптимальным решением. Многие помещения данной категории вполне могут обладать рядом характеристик, свойственных более высокому уровню. В ряде случаев провести четкую границу между офисами класса "В" и "С" не представляется возможным, особенно при равенстве цен.

Класс "D" если нужен офис без претензий.


Иногда в старых конторских помещениях вообще не выполняется никакого ремонта, кроме косметического. Это офисы категории "D"


Офисы класса "D" располагаются на 1 этажах старой постройки. Причем устранение даже собственными силами арендатора существенных недостатков такого помещения часто может являться основанием для повышения категории помещения при сохранении в нем относительно низких арендных ставок.

Стоимость офиса класса "D" находится в пределах 300 долларов за квадратный метр в год, если здание, где он расположен, не относится к престижному району или не обладает иными характеристиками, привлекательными в перспективе. Так, например, цена здания категории "D", находящегося в самом центре или непосредственно на одной из основных магистралей может превосходить стоимость аренды в офисах класса "С" и даже вплотную приближаться к уровню "В".


Следующее: Можно ли самостоятельно поменять счётчик воды

Предыдущее: Туалетная бумага оптом от производителя по лучшим ценам в Москве и области

Интересное: Гениальный способ поддержать собаку



Поделиться!



Чтобы не пропустить новые приколы, подписывайся в Вконтакте!