Рассмотрим ситуацию: брат и сестра приобрели квартиру, оформив по 1/2 доли на каждого. На момент покупки брат был женат (без детей), а сестра — замужем и имеет несовершеннолетних детей. Теперь они оба хотят подарить свои доли матери. Возникают вопросы: какой пакет документов нужен для оформления дарения? Требуется ли нотариальное согласие супругов, или достаточно их подписи в самом договоре? Нужно ли involvement органов опеки, учитывая, что у сестры есть дети, которые не являются собственниками долей?
Официальный ответ специалиста Росреестра
На вопросы отвечает Эльби Николаева, начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Чувашской Республике.
Основной пакет документов для регистрации
Для государственной регистрации перехода права собственности по договору дарения необходимо подготовить и предоставить следующий комплект:
- Заявление о государственной регистрации перехода права.
- Паспорт заявителя (документ, удостоверяющий личность).
- Если обращается представитель — документ, подтверждающий его полномочия (оригинал и копия).
- Подписанный договор дарения.
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере 2000 рублей.
Ключевой вопрос: согласие супруга
Поскольку квартира была приобретена вашими детьми в период зарегистрированного брака, согласно статье 256 Гражданского кодекса РФ и статье 34 Семейного кодекса РФ, она считается их совместной супружеской собственностью. Это важный юридический нюанс, влияющий на процедуру.
Законодательство четко требует: для совершения одним из супругов сделки по отчуждению такого совместного имущества необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Простой подписи супруга в тексте договора дарения недостаточно — это не заменяет отдельного нотариального документа.
Когда согласие супруга не нужно?
Данное требование может быть снято в двух случаях:
- Если супруги изменили режим совместной собственности, заключив нотариально удостоверенный брачный договор.
- Если между ними было составлено и заверено нотариусом соглашение о разделе имущества, в котором конкретно эта квартира была признана личной собственностью дарителя (ст. 38, 42 СК РФ).
Последствия отсутствия согласия
Отметим, что отсутствие нотариального согласия супруга не является основанием для отказа или приостановки регистрации сделки в Росреестре. Однако в этом случае в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена специальная отметка о том, что сделка совершена без необходимого согласия. Это делает такую сделку оспоримой, то есть супруг, чьи права были нарушены, может впоследствии обратиться в суд для ее признания недействительной.
Нужно ли согласие органов опеки?
В описанной ситуации согласие органов опеки и попечительства не требуется. Это связано с тем, что несовершеннолетние дети дочери не являются собственниками (правообладателями) долей в данной квартире. Требование о получении такого согласия возникает только тогда, когда сделка затрагивает имущественные права самого ребенка.