Новая эра для дольщиков: как эскроу-счета упростят жизнь
С 1 июля 2019 года в России произошли кардинальные изменения на рынке первичного жилья. Вместо привычной долевой схемы финансирования строительства вводится обязательное использование эскроу-счетов. Эта новая инвестиционная модель, по мнению экспертов Федеральной Кадастровой палаты Росреестра, призвана не только защитить средства граждан, но и существенно упростить для них процесс оформления прав собственности на квартиру в новостройке.
Как работает новая система финансирования?
Теперь покупатели не переводят деньги напрямую застройщику. Вместо этого средства хранятся на специальных банковских счетах эскроу. Строительство ведется за счет собственных средств девелопера или банковского кредита. Ключевое изменение заключается в том, что доступ к деньгам дольщиков застройщик получает только после выполнения двух важнейших условий: получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности хотя бы на одну квартиру в этом доме. Таким образом, банк становится финансовым гарантом для покупателей, а для застройщика своевременный кадастровый учет и сдача объекта становятся критически важными для завершения проекта и получения оплаты.
Решение старой проблемы: кто отвечает за кадастровый учет?
Эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко отмечает, что раньше проблемы дольщиков не ограничивались только финансовыми рисками. Даже после получения ключей новые собственники часто сталкивались с невозможностью зарегистрировать права на квартиру из-за затянутой процедуры кадастрового учета, и решать этот вопрос приходилось им самим.
По новым правилам, обязанность обеспечить кадастровый учет многоквартирного дома ложится на орган власти, который выдал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этот орган должен в течение пяти рабочих дней направить в Росреестр заявление и все необходимые документы для постановки дома на учет. Далее у регистрирующего органа есть пять дней на внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений обо всех помещениях, машино-местах и общедомовом имуществе.
Новая мотивация для застройщика
Ранее закон не обязывал застройщика участвовать в кадастровом учете, и его обязательства перед дольщиками формально заканчивались подписанием акта приема-передачи. Теперь же, благодаря эскроу-счетам, интересы застройщика и будущих жильцов совпадают: только организовав кадастровый учет и запустив процедуру регистрации прав, девелопер сможет получить из банка деньги покупателей. Это создает мощный стимул для оперативного решения всех бюрократических вопросов.
Как зарегистрировать право собственности?
Подать документы на регистрацию можно удобным способом: через офис Многофункционального центра (МФЦ), на сайте Росреестра или через портал Госуслуг. Срок оказания услуги составляет не более семи рабочих дней. Как поясняет Надежда Лещенко, состав пакета документов может варьироваться в зависимости от условий покупки (использовалась ли ипотека, участвуют ли несовершеннолетние, привлекалось ли доверенное лицо). Однако два документа обязательны всегда: договор долевого участия (ДДУ) и акт приема-передачи квартиры.
Исключения и переходный период
Законодательство предусматривает гибкий переход к новой модели. Застройщики могут продолжать привлекать средства по старой схеме, если их проект был завершен на 30% к 1 июля 2019 года и не менее 10% площадей было продано без эскроу. Для некоторых категорий проектов (например, в рамках комплексного освоения территорий или с передачей социальных объектов муниципалитету) порог готовности снижен до 15%.
Отдельные льготы установлены для системообразующих застройщиков, работающих в четырех и более регионах, и для компаний, взявших на себя обязательства по завершению проблемных долгостроев. Для них минимальная готовность может составлять всего 6%. Регионы также получили право устанавливать собственные критерии для применения старой схемы, если предоставляются гарантии завершения строительства.
Эти меры, как отмечают эксперты, позволяют сделать переход к новой, более безопасной модели финансирования плавным и избежать потрясений для строительной отрасли.